남의 땅도 내 땅으로 만들어주는 신묘한 법이 있다고 합니다. 바로 '점유취득시효'라는 법인데요. 타인 소유의 땅이라고 하더라도 20년 동안 점유하였다면 내 소유로 인정해준다고 많이들 알고 계실 겁니다. 오늘은 점유취득시효의 완성 요건, 대표 사례 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
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점유취득시효 완성 요건
점유취득시효는 토지 소유와 관련해서 '일정 기간 소유 의사로 점유하였고 그 기간 동안 평온하게 점유하였다면, 그 점유자가 실제 소유자가 되어야 한다는 것이 사실관계에 부합하다'는 것이라는 취지를 가지고 만든 법입니다. 그렇기 때문에 아무나 남의 땅을 점유해서는 안되고 자주점유를 해야 한다는 요건이 존재합니다.
점유취득시효에 있어 점유기간과 더불어 중요한 것은 소유의사로 점유하였다는 자주점유 의사가 존재해야 한다는 것입니다. 부동산을 점유하게 된 원인들은 굉장히 다양하기 때문에 점유취득시효와 관련해서 내 권리가 인정될 수 있는 지의 여부에 대해서 전문가와 상의하는 것이 매우 중요합니다.
자주점유
자주점유는 쉽게 '내 땅인 줄 알고 점유했다'라고 설명할 수 있습니다. 어떤 이유에서든 '다른 사람의 땅을 점유하였지만 점유하는 시점에는 내 땅인 줄 알고 점유했어야 한다'는 것이죠. 법원에는 땅을 점유하게 된 원인이 무엇인지에 따라 내 땅으로 생각하고 점유하였는지 여부를 객관적으로 판단합니다.
예를 들어 매매를 통해서 토지를 점유하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이는 자주점유에 해당할 수 있습니다. 왜냐하면 토지를 매매하였다는 것은 당연히 구매자의 소유라는 뜻이지만, 과거에는 토지 측량이 정교하지 못해 토지 매매를 하는 데 있어 일부 다른 사람의 땅이 포함되는 경우가 있었습니다. 이를 뒤늦게 알게 되었을 때 점유취득시효를 적용할 수 있습니다.
점유기간
점유취득시효는 부동산을 20년간 점유했다는 이유만으로 항상 인정되는 권리는 아닙니다. 대표적인 예로는 임대차 계약이 있습니다. 전세나 월세 같은 부동산 임대차 계약을 아무리 오랫동안 유지하더라도 결코 소유권자가 될 수 없습니다. 이유는 임대차 계약은 처음부터 내 것이 아님을 알고 점유를 시작한 것이기 때문이죠.
소유권 이전 등기 청구
자주점유와 20년 간의 점유라는 요건이 충족되었다고 해서 점유취득시효로 바로 소유권이 인정되지 않습니다. 법원은 점유취득시효가 완료되었다고 하더라도 곧바로 물권 변동이 일어나는 것이 아니라 소유권 이전 등기 청구권이라는 채권을 가지게 된다고 보고 있습니다.
점유취득시효를 완성한다고 하더라도 취득시효를 완성한 당시의 등기부상 소유자에 대해서 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기하여야 한다는 것입니다. 이렇게 소송을 제기하여 판결문을 획득한 다음에 이를 이용하여 법원 등기소에 가서 이전 등기를 완료해야 비로소 소유권을 취득할 수 있습니다.
대표사례
점유취득시효가 문제가 되는 대표적인 사례는 내 건물의 일부가 다른 사람의 토지를 침범하는 경우가 있습니다. 상대방의 입장은 당연히 토지의 일부가 침범당하였기 때문에 해당 부분을 철거 요구할 수 있지만, 어떤 경우에는 해당 부분을 철거했을 때 건물 전체가 무너질 수 있는 상황이 있습니다.
이 경우 소유자 입장에서 점유취득시효가 완성되었는지 확인하여 건물을 철거하지 않고 해당 부동산의 일부분에 대하여 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권 이전 등기 청구소송을 진행해볼 수 있습니다. 건물의 일부분 때문에 전체를 철거해야 되는 과도한 권리행사를 방지할 수도 있으며 한편으로 20년 동안 토지 현상이 그렇다면 해당 토지는 건물과 함께 소유권을 일치시키는 것이 실제 사실 관계에도 부합하다고 생각할 수 있습니다.
마무리
현재 토지측량 기술이 발달하여 위와 관련된 문제들이 많이 줄었습니다. 하지만 생각 외로 점유취득시효와 관련한 분쟁, 소송들이 상당히 많이 있는데요. 전문가를 통하여 점유취득시효 완성을 주장할 수 있는지 함께 검토한 후 권리를 행사하셨으면 좋겠습니다.
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