많은 사람들이 부동산 가계약금을 돌려받을 수 있는지에 대해서 변호사에게 물어보곤 합니다. 결론적으로 말하면, 가계약금은 돌려받을 수 있습니다. 부동산 가계약금을 반환할 수 있는 방법이 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다.
부동산 가계약금
가계약금과 관련된 하급심 판례가 있습니다. 이 판례를 보면 부동산 가계약금 제도와 관련해서 어느 정도는 이해할 수 있습니다. 판례의 요지를 보면, '가계약 내지 가계약금을 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다'라고 말합니다.
- 가계약금 제도는 아직까지 법으로 규정된 법률용어라고도 할 수 없고 그 제도가 아직까지 명확하게 대법원 판례의 어떤 법리를 통해서 만들어진 것이 아니기 때문에 여러 가지 어떤 사정, 사실관계에 따라 다르게 법적 효과가 발생한다는 뜻입니다.
또한 '매매계약의 경우 예를 들어, 매매 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 가계약 제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다'라고 판시하고 있죠.
- 부동산 가계약금은 매수인이 매도인에게 '다른 매수인이 나타나더라도 자신에게 그 부동산을 매도해달라'라고 요청하는 성격의 돈이기 때문에 매수인을 위한 장치라고 설명하고 있습니다.
부동산 가계약금은 반환될 수 있는가?
현실적으로 가계약금을 지급하고 나서 정식 계약까지 체결되었을 때는 아무런 문제가 발생하지 않을 것입니다. 결국은 계약을 하지 못했을 때가 문제인 것이죠. 계약이 성립되지 못했던 이유가 만약 매도인 측에 일방적인 의사였다면 매도인은 가계약금을 지급할 것입니다.
- 매수인에게 만약 가계약금을 반환하지 않아서 매수인이 어떤 손해를 크게 입었다면 그로 인한 손해배상 책임을 질 위험도 있습니다. 그래서 매도인 측의 어떤 사유로 인해서 계약이 성립되지 않았다면 가계약금을 반환받는 것은 그렇게 크게 문제가 되지 않습니다. 가계약금을 지급한 매수인의 입장에서 매도인이 부동산 계약을 성립하지 않게 했음에도 불구하고, 가계약금을 돌려주지 않고 있다면, 매도인에게 가계약금을 반환해달라고 청구하면 인정될 것입니다.
만약 계약이 성립되지 않게 된 사유가 매수인에게 있을 경우 매수인이 가계약금을 돌려받을 수 있는지에 대해서는 문제라고 할 수 있습니다. 가계약금을 지급을 했음에도 불구하고 일방적으로 계약을 파기할 수 있는 권리는 없습니다. 그렇기 때문에 과연 매수인이 가계약금을 돌려달라고 할 수 있을지 문제 될 수 있죠.
- 순수하게 법리적으로 따지자면, 아직 계약 관계가 이루어진 것이 아닌 상태에서는 매수인이 매도인에게 가계약금을 지급한 것은 원인 없는 행위가 됩니다. 그렇다면 매도인 측에서 가지고 있는 가계약금은 법률상 원인 없이 취득한 돈이 되기 때문에 부당이득이 될 가능성이 큽니다. 그래서 법리적으로만 따지자면 그 가계약금은 법률상 원인이 없는 것으로서 매수인에게 돌려줘야 하는 돈으로 해석됩니다.
부동산 가계약금 반환 방법
결론적으로 부동산 가계약금을 반환받는 방법은 계약서 작성을 꼭 하고, 계약서에 어떤 이유에서든지 계약이 파기되면 가계약금을 반환한다는 특약을 명시해야 합니다. 이 계약서에 특약 사항은 다른 내용이 들어갈 수 있지만, 핵심적인 내용은 가계약금을 지급하였음에도 불구하고, 계약이 성립되지 않으면 그 사유를 불문하고 가계약금은 매수인에게 돌려준다는 내용이 담기면 그 특약의 효력으로 당사자의 합의가 있었다는 인정을 받아 부동산 가계약금을 반환받을 수 있습니다.
- 일반적으로 가계약금을 지급하고 구두로 계약이 안되면 돌려주겠다는 약속을 하는 경우도 있습니다. 하지만 구두에 의한 계약은 입증하기가 어렵습니다. 실제로 부동산 매매 계약하면서 가계약금을 미리 지급하는 경우가 굉장히 많은데 그냥 말로서 가계약금을 돌려받을 수 있다는 말만 듣고 일어나는 분쟁 사례가 상당히 많습니다.
그렇기 때문에 부동산 계약서를 작성하면서, 어쨌든 '이 계약이 성립되지 않는 다면 그 사유가 어떤 것이든 사유를 불문하고 각 위약금을 반환받는다'라는 내용을 명시한다면, 가계약금을 반환받을 수 있습니다. 이런 내용을 참고하셔서 가계약금과 관련된 법률행위를 함에 있어 도움이 되시길 바랍니다.
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